Friday, March 1, 2024

€463,000 għal mara li xtrat appartamenti u baqgħet mingħajrhom għax inbiegħu lil ħaddieħor

Il-kumpanija ma resqitx għall-att finali ta’ bejgħ u spiċċat biegħet l-appartamenti lil ħaddieħor

Victor Vella
Victor Vella
Ġurnalist

Aqra wkoll

Mara rebħet kumpens ta’ xejn inqas minn €463,000 u dan wara li hi ffirmat konvenju  biex tixtri tlett appartamenti u tlett garaxxijiet fi Gwardamangia. Ġara iżda li l-appartamenti tnaqqsu minn tlett kmamar għal tnejn minħabba l-policies tal-Awtorità għall-Ippjanar. Il-kumpanija ma resqitx għall-att finali ta’ bejgħ u spiċċat biegħet l-appartamenti lil ħaddieħor, bil-mara spiċċat tiftaħ kawża kontra l-istess kumpanija. Il-mara ingħatat dan il-kumpens b’deċiżjoni tal-Imħallef Toni Abela.

Il-każ imur lura għal April tas-sena 2016, fejn Helen Attard  u kumpanija partikolari, dehru  u ffirmaw konvenju fejn il-kumpanija obbligat ruħha li tbiegħ lil Attard li tliet appartamenti parti minn blokk t’appartamenti u t-tliet garaxxijiet  fil-livell ‘minus two’  ta’ kumpless ta’ garaxxijiet, aċċessibbli minn Triq San Luqa fi Gwardamangia. Dan il-konvenju ġie debitament irreġistrat mal-Kummissarju tat-Taxxi Interni u dan l-istess konvenju kien validu sal-31 ta’ Diċembru tas-sena 2017.  Ġara li l-kumpanija ma resqitx għall-att finali ta’ bejgħ u trasferiment skont it-termini u l-kundizzjonijiet tal-konvenju. Attard ippreżentat ittra uffiċjali fit-22 ta’ Dicembru tas-sena 2017 fil-konfront tal-kumpanija. Il-kumpanija baqgħet ma resqitx biex tiffirma l-att finali.

Il-Qorti qalet li skont l-imsemmi konvenju dawn kellhom ikunu trasferiti għal €450,000 fejn jirrigwarda l-appartamenti u €45,000 għall-garaxxijiet. Attard ħallset 10 fil-mija tal-ammont tal-prezz bħala depożitu li tħalla f’idejn in-Nutar.

Il-Qorti qalet li tirreferi lill-kumpanija għal dak li jistipula l-artikolu 1357 tal-Kodiċi Ċivili li “jekk tiġi aċċettata, iġġib, f’dak li wiegħed, l-obbligu li jagħmel il-bejgħ, jew, jekk il- bejgħ ma jkunx jista’ iżjed isir, l-obbligu li jħallas id-danni lill-accettant.” Dan ifisser li hija l-istess liġi li tqies l-azzjoni għad-danni bħala waħda alternattiva meta l-bejgħ ma jkunx jista’ jsir u dan sakemm tkun ġiet rispettata l-proċedura ddettata minn dan l-artikolu. 

Il-Qorti qalet li l-liġi tikkontempla danni naxxenti minn konvenju biss meta l-bejgħ ma jkunx jista jsir iżjed. Ma tgħid xejn aktar. Fis-silenzju tal-liġi, din il-Qorti għandha taġixxi b’mod li l-inqas tista’ toħloq aktar tbatija għall-partijiet, f’dan il-każ anke fl-interess tal-kumpanijha.  

Il-Qorti qalet li bil-mod kif qed targument il-kumpanija, li tħalli kwistjoni bħal dik tad-danni pendenti, tkun qegħdha biss toħloq stat ta’ inċertezza għaliha u aktar tul ta’ żmien inutli. Il-Qorti qalet li għalhekk huwa ukoll fl-interess tagħha li dan il-punt jiġi investit kontestwalment.  “Huwa għalhekk irraġjonevoli għall-aħħar, kieku din il-Qorti kellha taċċetta t-teżi li għad-danni għandhom isiru proċeduri separati meta kwistjoni bħal din tista’ dejjem tiġi determinata fl-istess ġudizzju mingħajr ma toħloq ebda preġudizzju lill-konvenut. Dan tant huwa huwa minnu, li għalkemm il-kumpanija fl-eċċezzjoni tagħha tgħid li għandu jkun hemm proċedimenti ġudizzjarji separati biex tkun tista’ tiddefendi ruħha aħjar, f’din l-kawża ma sabet ebda diffikulta biex tagħmel dan”, qalet il-Qorti. 

Fis-sentenza tagħha l-Qorti qalet li “bħala fatt jirriżulta, li minħabba l-policies tal-MEPA, inkwantu żewġt appartamenti ċkienu għal żewġt ikmamar tas-sodda flok tlieta. Il-kejl imwiegħed fil-konvenju tassew kien ser jonqos. Il-Perit Amber Wismayer, inkarigata minn Attard biex tara l-permessi kif approvati sab, li żewġ appartamenti kien ser ikollhom żewġt ikmamar tas-sodda u mhux tlieta u l-kejl superfiċjali li kellu jkun ta’ 465 metri kwadri  skond il-permessi niżel għal 433 metri kwadri, differenza ta’ 32 metru kwadru. Tajjeb li jingħad ukoll li skond Oliver Magro, rappreżentant tal-MEPA, jikkonferma li tnejn mill-appartamenti ma setgħux ikunu approvati għaliex, skond il-policy l-appartamenti riedu jkunu 115 metri kwadri u dawn ma kienux.”

Il-Qorti qalet li “minħabba f’hekk il-kumpanija qed targumenta, li minħabba li kejl kien jaqbeż dak miftiehem b’5 fil-mija, kull parti kellha l-fakultà li tirtira mill-konvenju u in sostenn ta’ dan l-argument, tagħmel referenza għall-klawsola 15 tal-konvenju. Dan ifisser, li li kieku l-kejl kien anqas, il-partijiet kollha kienu jkunu vinkolati bil-konvenju u ma jistgħux jirtiraw minnu. Però dan ma jfissirx li jekk kien aktar, bħal ma huwa l-każ, kull parti kellha d-dritt li hekk tirtira.”  

Ġara li fid-19 ta’ Lulju 2017, Timothy Willie bagħat ittra lin-Nutar Malcolm Licari fejn infurmah li peress li Attard ma kinitx ħallset id-depożitu waqa’ u għalhekk setgħu ibiegħu lil ħadd ieħor. Mingħajr ma qieset sewwa l-import tal-konvenju li kellha ma’ Attard, il-kumpanija għaddiet biex tbiegħ lil ħadd ieħor l-immobbli kollha mertu tal-konvenju. Di fatti permezz ta’ nota datata 11 ta’ Ġunju tas-sena 2019,  Attard ippreżentat numru ta’ dokumenti li juru li l-parti l-kbira tal-proprjetà mertu tal-konvenju bejn il-partijiet tassew inbiegħet. 

Għall-ittra ta’ Timothy Willie, Attard b’ittra datata 28 ta’ Lulju 2017, infurmat lill-kumpanija li l-konvenju ma waqax u li d-depożitu ma setgħax ikun rilaxxjat għax il-kundizzjonijiet kienu għadhom ma seħħewx u li għalhekk ma setgħux ibiegħu lil ħadd ieħor. Għalhekk jidher ċar, li b’din l-eċċezzjoni il-kumpanija ħasset li kellha d-dritt li tirretroċedi mill-konvenju unilateralment għaliex id-depositu ma tħallasx jew ma għaddiex lilha. 

Il-Qorti qalet li l-ħlas ta’ depositu fuq konvenju, jista’ jsir billi l-ħlas tiegħu jsir direttament lill-venditur jew li jitħalla f’idejn terzi, li normalment dejjem ikun in-nutar, li jkun jista’ jirrilaxxjah biss jekk javveraw rwieħhom ċertu kondizzjonijiet bħal ma huwa l-każ li għandha quddiemha din il-Qorti. L-eċċezzjoni tagħha il-kumpanija ibbażatha fuq il-fatt li “iċ-cheque relattiv, utilizzat minn Attard għal dan il-għan, spiċċa biex tilef l-effikaċja tiegħu invista tat-trapass ta’ aktar minn sitt xhur mid-data tal-iffirmar tal-istess skrittura u dan minghajr ma ġie effettwat depożitu ġdid.

Minn naħa tagħha, Attard tgħid li dan iċ-cheque ġie depositat f’kont tal-istess nutar ftit jiem wara l-konvenju fejn għadu depositat sal-lum. Għalhekk ma huwa veru xejn li hemm bżonn li jkun hemm depositat ammont ieħor minn Attard  jew li għad-dirittura dan iċ-cheque ma ġiex onorat. 

Mis-sentenza jirriżulta li Joseph Dimech, direttur tal-kumpanija ammetta li din il-blokka ma kinitx proprjetà tal-kumpanija iżda da parti tagħha kienet fuq konvenju ma’ ħaddieħor. Qal ukoll li tnejn mill-appartamenti illum huma mibjugħin u wieħed għadu ser isir il-kuntratt u jibqa’ jinsisti li biegħu għax l-Attard ma kinitx telqet id-depożitu. Il-Qorti tgħid li ‘għalkemm f’mumenti tax-xhieda tiegħu Joseph Dimech jgħid li huwa ma kienx għatxan għad-depożitu, il-fatti juru mod ieħor. Il-kumpanija persistentement kienet titlob li jgħaddi d-depożitu. Eżempju ta’ dan l-ittra  ta’ Timothy Willie lin-Nutar. Il-Qorti kienet ukoll tistenna li fuq il-konvenju jkun dikjarat li s-Soċjeta’ konvenuta ma kinitx propjetarja tal-fond u mhux bħal donnu l-Attard saret taf b’dan meta riedet tippreżenta mandat ta’ inibizzjoni.”

Il-Qorti tiddikjara li “mill-provi jirrisulta li fil-fatt bosta mill-kundizzjonijiet li kien soġġett għalih ir-rilaxx tad-depożitu ma kinux seħħew. Ma rriżulta xejn dwar il-kwistjoni taċ-ċens u l-anqas dwar il-kanċellamenti jew waivers ta’ ipoteki li mill-konvenju jirriżulta li kienu jaggravaw is-sit fil-mument li sar. Għalkemm irid jingħad, li l-kumpanija ma kinitx il-propjetarja iżda kienet Malta Luxuries Ltd, li tagħha l-istess Josef Dimech huwa Direttur tant li biex tipproteġi l- interessi tagħha, Attard l-anqas setgħet titlob il-ħruġ ta’ mandat ta’ inibizzjoni kif ben tajjeb qaltilha l-avukat tagħha. Din il-Qorti ma tħarisx b’mod favorevoli lejn strateġemmi u prassi kummerċjali ta’ din ix-xorta li f’każ ta’ diżgwid dejjem ipoġġu parti fi żvantaġġ.”

Tiddikjara li “l-prinċipju kardinali li jirregola l-istatut tal-kuntratti jibqa` dejjem dak li l-vinkolu kontrattwali għandu jiġi rispettat u li hi l-volontÀ tal-kontraenti kif espressa fil-konvenzjoni li kellha tipprevali u trid tiġi osservata.  Għalhekk fir-rigward ta’ din l-eċċezzjoni il-kumpanija ma għandhiex raġun. Issa ma hemm xejn xi jżomm lil din il-Qorti li titratta il-kwistjoni tad-danni f’dawn il-kawżi. Ła darba l-proprjetà mertu tal-konvenju ġiet trasferita lill-terzi mhux possibbli li mill-ewwel sas-sitt talba ta’ Attard jistgħu jintlaqgħu għax il-fondi mertu tal-konvenju f’din il-kawża kollha ġew trasferiti lill-terzi. Jekk il-kumpanija ħasbet li għamlet xi opra, fil-fatt żbaljat bil-kbir tant li l-aġir irresponsabbli tagħha jimmerita li jkun tradott f’somma flus li tkun tirrifletti d-danni sofferti mill-istess Attard.”

Il-Qorti qalet li “skont il-periti addizzjonali l-valur tal-appartamenti illum globalment hu ta’ €750,000. Fuq il-konvenju dawn huma valutati għal €450,000. Għalhekk id-differenza hija ta’  €300,000.  Fir-rigward tal-garaxxijiet dawn huma valutati globalment  għal €66,000. Fuq il-konvenju dawn ġew valutati għal €45,000. Għalhekk id-differenza ta’ €21,000. Għalhekk b’kollox €321,000.  Attard qed titlob ukoll it-telf li setgħet għamlet mill-kirjiet fir-rigward ta’ dawn il-fondi. F’dan ir-rigward il-periti addizzjonali stabbilew li għal kull appartment il-valur ta’ kera huwa €1000 fix-xahar, għalhekk għat-tlieta li huma hemm €3000 fix-xahar. Issa l-kawża infetħet fid-29 ta’ Jannar tas-sena 2018. Għalhekk il-kera mitlufa hi ta’ €3000 fix-xahar. Dan ifisser €180,000. Iżda fil-każ tal-kera, din il-Qorti trid tieħu in konsiderazzjoni li mhux bilfors kienet ser issib tikrihom jew tikrihom b’dawn l-ammonti. Għalhekk qed tnaqqas minnu 30 fil-mija biex tagħmel tajjeb għal din il-kontinġenza. Dan ifisser li l-ammont hu €126,000. Ma’ dawn hemm ukoll il-garaxxijiet.  Il-Qorti iddeċidiet li Attard tingħata kumpens ta’ €463,950.

Ekonomija

Sport