L-Avukat tal-Istat ġie ordnat jagħti xejn inqas minn €36,500 f’kumpens u dan minħabba li l-Qorti tqis li mill-atti jirriżulta li hemm sproporzjon mhux raġonevoli bejn l-ammont ta’ kera attwalment perċepit mis-sidien u l-ammont ta’ kera li l-istess sidien setgħu jdaħħlu li kieku dan il-fond seta’ jinkera fis-suq miftuħ tal-proprjetà. Il-Qorti ddikjarat b’mod ċar li lanqas l-emendi li kienu introdotti ma jagħtu rimedju adegwat lis-sidien u dan għaliex il-leġiżlatur xorta waħda ħoloq sistema fejn iż-żieda fil-kera hija ‘capped’ skont ir-rata tal-inflazzjoni, u s-sid ta’ proprjetà m’għandux il-libertà li jitlob kera kemm irid. Il-Qorti qalet li jirriżulta li hemm sproporzjon mhux raġonevoli bejn l-ammont ta’ kera attwalment perċepit mir-rikorrenti, jiġifieri €465 fis-sena għal appartament u l-ammont ta’ kera li s-sidien setgħu jirċievu li kieku l-fond inkera fis-suq miftuħ tal-proprjetà.
Il-Qorti Kostituzzjonali għamlitha ċara li “għal diversi snin, l-Istat Malti ma wera l-ebda ħeġġa sabiex jintroduċi l-bidliet leġislattivi meħtieġa sabiex din is-sitwazzjoni tas-sidien tal-proprjetajiet tiġi rranġata, u meta eventwalment iddaħħlu emendi leġislattivi bħall-Att X tal-2009, dawn ma kinux suffiċjenti biex jindirizzaw is-sitwazzjoni prekarja tas-sidien.”
L-appartament ilu mikri għexieren ta’ snin
Il-każ jirrigwarda appartament fi blokka ta’ appartament li ilu mikri għexieren ta’ snin, u ferm qabel ix-xahar ta’ Ġunju tas-sena 1995. Is-sidien kienu ilhom ma jaċċettaw kera mingħand min kien fil-post sa minn Frar tas-sena 2014. Huma għamlu dan għax dehrilhom li l-kera ta’ (€497.54 fis-sena kienet inadekwata, u ma tikkostitwixxix miżura proporzjonata sabiex tiġġustifika l-kontroll tal-użu u l-interferenza fit-tgawdija ta’ ħwejjiġhom.
Geraldine Mamo fix-xhieda tagħha qalet li “ wara l-5 ta’ Frar tas-sena 2015, hi bdiet tiddepożita taħt l-awtorità tal-Qorti l-kera tal-appartament għax kien avviċinaha s-sid u qalilha li xtaq li l-kera togħla għal LM600, u hija ma kinitx qablet li kellha tħallas dan l-ammont. Spjegat li l-fond in kwistjoni huwa appartament, li meta nkera lilha u lir-raġel tagħha, kellhom iħallsu rigal għalih. Qalet ukoll li hi u r-raġel tagħha kellhom jagħmlu ħafna xogħol ta’ manutenzjoni f’dan il-fond, fosthom tibdil ta’ aperturi u tibdil tal-kmamar tal-banju. Qalet li meta dan il-fond inkera lilha u lil żewġha, is-sid kien infurmahom li din il-kirja kienet għal għomorhom. Ix-xhud esebiet ukoll diversi irċevuti tal-kera maħruġa mis-sid tul is-snin.
Il-ħanut u t-terran inbnew fuq l-art akkwistata minn missieru
Minn naħa tiegħu is-sid Joseph Farrugia fl-affidavit tiegħu qal li huwa akkwista parti mill-art fejn inbena l-fond mertu ta’ dawn il-proċeduri permezz ta’ kkuntratt ippubblikat min-Nutar Paul Pullicino fil-11 t’April, 1968. Qal li fuq dawn l-artijiet, hu u missieru bnew ħanut, terran, żewġ appartamenti fil-livell tat-triq, tliet appartamenti fl-ewwel sular u tliet appartamenti fit-tieni sular. Qal li l-ħanut u t-terran inbnew fuq l-art akkwistata minn missieru, u l-appartament tal-ewwel sular inkera għal €465.87 fis-sena. Qal li dan il-fond ilu mikri minn qabel l-1995.
Fis-sentenza tal-Qorti intqal li “Fl-affidavit tagħha, Geraldine Mamo qalet li hi u r-raġel tagħha kienu krew l-appartament mertu ta’ dawn il-proċeduri mingħand Joseph Farrugia. Qalet li tul iż-żmien tal-kirja, hi u r-raġel tagħha dejjem għarfu lil Joseph Farrugia bħala s-sid tal-fond, u bejn il-partijiet qatt ma kien hemm skrittura ta’ kirja, però kien beda jiġi ffirmat ktieb tal-irċevuti tal-kera. Qalet li l-kirja bdiet fil-5 ta’ Frar, 1989 u dan bil-kera ta’ LM200 fis-sena pagabbli kull sena bil-quddiem, bil-ħlas isir fi Frar ta’ kull sena. Qalet ukoll li llum il-ġurnata huma jħallsu €465 kera fis-sena. Qalet li qatt ma kien hemm ftehim dwar il-perijodu tal-kirja, u bejn il-partijiet kien hemm l-intiża li huma jgħixu hemm bħala r-residenza ordinarja tagħhom u Joseph Farrugia kien tahom il-kelma ta’ raġel li ma kienx ser jgħollilhom ir-rata tal-kera. L-intimata qalet li apparti l-kera ta’ kull sena, hi u r-raġel tagħha ħallsu LM1,000 lil Joseph Farrugia bħala rigal, u huma dejjem ħallsu l-kera fil-ħin. Ix-xhud spjegat li flimkien magħha u mar-raġel tagħha hemm żewġt uliedhom maġġorenni jgħixu fil-fond, u wieħed minnhom hu diżokkupat.”
Daħlu f’fond fi stat battal mingħajr għamara
Qalet li l-familja tagħha tokkupa dan il-fond b’titolu validu ta’ kirja skont il-liġijiet ta’ Malta. Ix-xhud qalet li wara l-emendi li saru fl-2009, sid il-fond baqa’ jaċċetta l-kera b’mod regolari mingħand l-intimati, u kien waqaf jaċċetta l-kera fl-2014, meta l-intimati bdew jiddepożitaw il-kera taħt l-awtorità tal-Qorti. L-intimata qalet li meta hi u r-raġel tagħha daħlu fil-fond, dan kien fi stat battal, u mingħajr għamara. Qalet ukoll li l-post kien ilu mibni, u qabilhom kien hemm nies oħra jgħixu fih. Ix-xhud qalet li kull darba li saru benefikati fil-fond, dawn saru bi spejjeż tagħha u tar-raġel tagħha, minkejja li kienu jinfurmaw lil Joseph Farrugia minn qabel għall-approvazzjoni tiegħu. Fost ix-xogħlijiet li l-inkwilini għamlu fil-fond, ix-xhud spjegat li sar tibdil tal-kamra tal-banju għal darba darbtejn, u tibdil tal-aperturi u tal-kanen tal-ilma. Ix-xhud qalet ukoll li fl-2014 l-appartament ta’ fuqhom kien ġarrab ħruq, bil-konsegwenza li anki l-għamara fl-appartament tagħhom sofriet xi ħsara minħabba l-ammont ta’ ilma li kien ntefa’. Ix-xhud qalet li hija u l-familja tagħha dejjem żammew dan l-appartament fi stat tajjeb ta’ manutenzjoni, u tul is-snin huma nefqu ħafna flus kemm sabiex arredaw il-fond kif ukoll sabiex iżommuh fi stat tajjeb.
Il-Perit Tekniku Ġudizzjarju jippreżenta r-rapport tiegħu
Il-Perit Tekniku Ġudizzjarju, Mario Axisa kien ppreżenta r-rapport tiegħu u qal li l-fond inkwistjoni jinsab f’żona residenzjali qrib iż-Żona ta’ Konservazzjoni Urbana. Il-Perit Axisa spjega li l-fond fih servizzi installati, li jinkludu elettriku, ilma, drenaġġ u servizzi tal-komunikazzjoni, u dawn is-servizzi għadhom qegħdin jaqdu l-funzjonijiet li ġew installati għalihom. Il-Perit Axisa qal li l-finituri fil-fond huma ta’ kwalità u ftit li xejn fihom ħsara, għalkemm innota xi ħsarat fil-fond aktarx kawża ta’ perkolazzjoni ta’ ilma mill-fond ta’ fuq. Il-Perit Axisa qal li l-valur tal-fond fis-suq miftuħ fil-preżent huwa ta’ €265,000, filwaqt li l-valur lokatizju tal-fond huwa ta’ €720 fix-xahar, €8,640 fis-sena.
Sproporzjon mhux raġjonevoli
Is-sentenza qalet li “din il-Qorti tqis li jirriżulta li hemm sproporzjon mhux raġonevoli bejn l-ammont ta’ kera attwalment perċepit mir-rikorrenti, jiġifieri €465 fis-sena, u l-ammont ta’ kera li r-rikorrenti setgħu jirċievu li kieku l-fond inkera fis-suq miftuħ tal-proprjetà. Jirriżulta minn dak li ġie stabbilit mill-Perit Tekniku Ġudizzjarju, li l-valur lokatizju ta’ dan il-fond kien invarja minn €2,040 bejn l-1995 u l-2000, għal €8,640 mill-2020 sal-lum. Skont il-Perit Tekniku Ġudizzjarju, ir-rikorrenti setgħu jdaħħlu kera fis-suq miftuħ fl-ammont ta’ €2,040 bejn l-1995 u l-2000, €2,760 bejn l-2000 u l-2005, €4,860 bejn l-2005 u l-2010, €4,740 bejn l-2010 u l-2015, €5,640 bejn l-2015 u l-2020 u €8,640 wara l-2020, li jagħtu total ta’ €117,48019 għal dan il-perijodu kollu, filwaqt li r-rikorrenti attwalment daħħlu biss ftit eluf ta’ Euro f’kera mill-fond matul l-istess perijodu ta’ żmien mingħand il-konjuġi Mamo. Huwa evidenti l-isproporzjon u l-ksur tad-drittijiet fundamentali tas-sidien maħluq minn dan l-iżbilanċ, u għalhekk is-sidien għandhom jingħataw kumpens mill-Istat Malti għal dan it-telf subit minnhom. Il-Qorti tqis li kumpens pekunjarju li jammonta għal €35,000, u kumpens non-pekunjarju li jammonta għal €1,500 għandu jkun kumpens xieraq għall-ksur tal-jeddijiet fundamentali tas-sidien. Dawn id-danni għandhom jitħallsu mill-Avukat tal-Istat in rappreżentanza tal-Istat Malti.”
