X’inhu l-effett tal-pendemija tal-coronavirus fis-settur tal-kiri?
Minn MATTHEW ZAMMIT
X’effetti ħalliet it-tixdrid tal-Covid-19 fuq il-kuntratti tal-kiri? L-effetti kienu ugwali, jew hemm xi diskrepanzi bejn il-kirjiet kummerċjali u dawk domestiċi? U x’effetti ħallew il-mużiru tas-saħħa pubblika fuq il-ħlas ta’ dawn il-kirjiet? L-avukat Dr Carlos Bugeja jixtarr fuq dan il-mistoqsijiet, u iktar.
Il-pandemija dinjija COVID-19 ħolqot dibattiti sħaħ dwar is-saħħa, l-ekonomija, iżda wkoll dwar il-liġi. F’ħafna mill-pajjiżi milquta, u kif ukoll f’Malta spiss qiegħed jiġi mistoqsi dan li ġej:
“Inkwilini li jokkupaw fond kummerċjali li bħalissa jinsab magħluq bl-operat tal-varji avviżi legali maħruġ mill-Gvern, huma eżenti milli jibqgħu iħallsu l-kera sakemm dawn il-liġijiet jibqgħu fis-seħħ?”
Din id-domanda hija waħda tajba u leġittima. Ġara illi fl-aħħar ftit jiem, ħafna stabbilimenti kummerċjali jinsabu kompletament magħluqa, jew inkella qegħdin jaħdmu kif jistgħu, bil-limitazzjonijiet kbar ta’ operat li jippermettu l-liġijiet riċenti. Id-daqqa finanzjarja li ġab dan kollu qiegħda tinħass minn ħafna, u wisq aktar minn dawk in-nies li jokkupaw l-istabbilimenti tagħhom b’titolu ta’ kiri, u illi mat-tnaqqis drastiku tal-introjtu tagħhom, iridu jiffaċċjaw ħlas tal-kera xorta waħda.
Fl-aħħar jiem rajna diversi fehmiet u konklużjonijiet, ħafna drabi kemmxejn azzardati, li forsi ma jagħtux ġustizza għall-kumplessità u n-noveltà tas-sitwazzjoni preżenti. Tabilħaqq, ma teżistix tweġiba waħda, ovvja, u bla element qawwi ta’ interpretazzjoni tad-dritt u tad-duttrina legali.
“Id-dubji legali huma iktar pertinenti fil-kirjiet kummerċjali.”
It-tweġiba għal din id-domanda tinsab fil-Kodiċi Ċivili, imferrxa fid-diversi artikoli tal-liġi li jiddelinjaw l-obbligi li kull parti f’kuntratt ta’ kiri għandha fil-liġi, u kif dawk l-obbligi jikoeżistu f’ċirkostanzi straordinarji u mhux mistennija bħalma huma dawk li ninsabu fihom illum.
Fir-rispett ta’ kirjiet residenzjali, il-COVID-19 ftit li xejn ġabet differenzi. Il-kera tibqa’ dovuta. Id-dubji legali huma dwar kirjiet kummerċjali.
Fejn hemm klawżola fil-kuntratt tal-kiri kummerċjali li tissospendi l-ħlas tal-kera f’każ ta’ pandemija jew tixrid ta’ mard, ma hemmx x’wieħed jiddiskuti. Iżda, dawn it-tip ta’ kuntratti huma ftit, u il-maġġoranza assoluta tal-kuntratt ta’ kiri kummerċjali ma jinkludux klawżoli ta’ din ix-xorta. Min-naħa l-oħra, fejn hemm ftehim xorta oħra bejn l-inkwilin u sid il-kera li jirrivedi l-kera f’dawn iż-żminijiet, japplika l-ftehim. Biss fin-nuqqas ta’ kundizzjonijiet speċifiċi bil-miktub jew ftehim mod ieħor, wieħed irid jirrivolġi għal-liġi biex jara din x’tgħidilna.
L-effett tal-miżuri tas-saħħa fuq l-obbligi tas-sidien u l-inkwilini
L-obbligi ta’ sid il-kera jinsabu mxerrda f’għadd ta’ artikoli fil-liġi; biss id-doveri prinċipali u l-aktar bażiċi huma dawk li jirriżultaw mill-artikolu 1539 tal-Kodiċi Ċivili, il-Kapitolu 16 tal-Liġijiet ta’ Malta. Bis-saħħa ta’ dan l-artikolu, sid il-kera huwa obbligat, min-natura stess tal-kuntratt, u mingħajr ma jinħtieġ ebda ftehim speċjali, illi (a) jikkunsinna lill-kerrej il-ħaġa mikrija; (b) iżomm din il-ħaġa fi stat li wieħed jista’ jagħmel minnha l-użu li għalih ġiet mikrija; u (ċ) iqis li l-kerrej ikollu t-tgawdija bil-kwiet tal-ħaġa għaż-żmien kollu tal-kiri. Naturalment, sid il-kera għandu obbligi oħra.
Min-naħa tiegħu, l-inkwilin għandu żewġ obbligi bażiċi – li jinqeda bil-ħaġa mikrija bħala missier tajjeb tal-familja u għall-użu miftiehem fil-kuntratt, jew, jekk ma jkunx hemm ftehim fuq dan, għall-użu li jista’ jiġi preżunt miċ-ċirkostanzi, u li jħallas il-kera miftiehem, jew kif stabbilit bil-liġi. Dawn huma l-ewwel żewġ obbligi tal-inkwilin li jemerġu fil-liġi (fl-artikolu 1554). Il-kerrej, bħal fil-każ ta’ sid il-kera, għandu obbligi oħra.
L-Avviżi Legali 76 tal-2020, 82 tal-2020, 95 tal-2020, ippubblikati riċentement, tefgħu dawn l-obbligi f’labrint ta’ dubji legali. F’dawn il-liġijiet, is-Supretendent tas-Saħħa Pubbliku ordnat sabiex numru ta’ stabbilimenti u ħwienet jibqgħu magħluqa, taħt piena ta’ multa li tlaħħaq is-somma ta’ tlett elef euro (€3,000).
Ta’ dan li seħħ ċertament ma jaħtix sid il-kera, u wisq anqas l-inkwilin. Filwaqt għalhekk illi fil-każ tipiku, is-sid ikun onora l-obbligi tiegħu fil-liġi, u ikkunsinna filfatt fond fi stat li fih l-inkwilin jista’ jagħmel minnu l-użu li għalih ingħatat il-kirja, illum, l–inkwilin il-fond ma jistax jutilizzah xorta waħda; dan minħabba id-dħul ta’ liġi li ż-żewġ partijiet ma setgħux jipprevedu li se jidħlu fil-mument li bdiet il-kirja.
Tabilħaqq għalhekk, huwa improbabli ferm li inkwilin jirnexxielu jirrikorri b’suċċess għall-massima legali ‘inadimplenti non est adimplendum’ biex jiġi eżentat milli jħallas il-kera. Dan il-brokard jinvoka dritt (kemmxejn rari) li wieħed jiddefendi l-inadempjenza tiegħu minħabba li tkun reazzjoni għall-inadempjenza ugwalment gravi tal-parti l-oħra fil-kuntratt. Hawnhekk, fiċ-ċirkostanzi odjerni, ma hemm l-ebda nuqqas ta’ sid il-kera, għaliex l-inutilizzabbiltà tal-fond ma jaħtix għaliha hu.
Apparti dan, anke kieku l-event ma kienx fortwit, jirriżulta kemm fil-ġurisprudenza Maltija, kif ukoll f’dik Taljana, illi n-nuqqas ta’ ħlas tal-kera (in kwantu dan huwa l-obbligu prim tal-inkwilin) rarament ġie aċċettat bħala reazzjoni aċċettabbli in bona fede għall-indempjenza opposta tas-sid.
L-għeluq sfurzat tal-fond, u l-effett ta’ dan fuq il-ħlas tal-kiri
Hemm kwistjoni oħra x’wieħed jiddiskuti: jista’ l-inkwilin jinvoka bħala d-difiża tiegħu l-impossibilità? Dan ikun argument kemmxejn diffiċli, u dan għaliex l-obbligu li qegħdin nittrattaw huwa l-ħlas nniffsu, u biex tali difiża tirnexxi l-impossibilità trid tkun diretta lejn l-obbligazzjoni in diskussjoni stess, u mhux xi waħda anċillari għall-istess. L-għeluq forzuż ta’ fond mikri ma jġibx bħala konsegwenza l-impossibilità li ‘fiżikament’ isir il-ħlas, iżda semai, joħloq skumdità jew retiċenza li wieħed iħallas meta jkun qiegħed iġarrab ‘l-impossibiltà’ tal-użu tal-fond.
Id-domanda dwar l-impossibbiltà anċillari allura hija jekk teżistix impossibilità li l-inkwilin jutilizza l-fond għall-iskop illi huwa krieh, u jekk din l-impossibilità (jekk teżisti) teżonerahx mill-ħlas għall-perjodu relattiv.
Iżda anke hawnhekk wieħed ta’ min iżomm f’moħħu tliet punti li jikkwalifikaw l-argument:
(i) l-ewwel, iseħħ xi jseħħ, il-fond ikun għadu preżumibilment fil-pussess tal-inkwilin, anke jekk ma jkunx jista’ jisfruttah bl-aħjar mod in vista tal-limitazzjonijiet maħluqin bir-regolamenti tal-pandemija; u
(ii) it-tieni, hemm distinzjoni bejn dawk il-pattijiet ta’ kiri li raw il-bidu tagħhom, ngħidu aħna, fis-sena 2019, u dawk li għadhom kif bdew ftit tal-ġimgħat ilu. Dan għaliex inkwilin li daħal f’kuntratt ta’ kiri fi Frar 2020 (meta l-COVID-19) kien diġà prevalenti fl-Ewropa, u l-miżuri restrittivi kienu diġà bdew jittieħdu, ma jistax jargumenta b’suċċess illi ma setax jipprevedi x’kien se jiġri f’Malta ftit tal-ġimgħat wara;
(iii) it-tielet, il-fond kummerċjali magħluq bl-operat tal-avviżi legali xi drabi jista’ xorta waħda jiġi utilizzat bħala takeway hub jew delivery hub, kif wara kollox jippermettu l-istess avviżi legali.
B’daqstant id-dħul fis-seħħ tal-liġijiet riċenti mhux dejjem jikkostitwixxu forza li għaliha wieħed impossibbli jirreżisti. Dan il-fatt jelimina kategorija ta’ negozji milli jeċċepixxu l-impossibilità totali bħala ġustifikazzjoni għan-nuqqas ta’ ħlas.
Lil’hinn minn hekk, imkien fil-Kodiċi ma jirriżulta dritt li wieħed jagħżel illi ma jħallasx il-kera minħabba impossibilità tal-użu tal-fond lokat. Fl-ordinament legali Malti, l-impossibilità jew il-forza maġġuri hija abbinata biss ma’ talba għad-danni konsegwenti allegat ksur tal-kuntratt. Jidher illi l-impossibilità, l-aċċident, u l-forza maġġuri huma biss difiża mill-konsegwenza tad-danni li ġġib ksur ta’ obbligazzjoni.
Ara l-ewwel l-artikolu 1570 tal-Kodiċi Ċivili:
“Il-kiri jista’ ukoll jinħall, għad li ma jkunx hemm il-kundizzjoni riżoluttiva, jekk waħda mill-partijiet ma teżegwix l-obbligazzjoni tagħha; u, f’kull każ bħal dan il-parti li lejha l-obbligazzjoni ma tkunx ġiet eżegwita tista’ tagħżel jew li ġġiegħel lill-parti l-oħra għall-esekuzzjoni tal-obbligazzjoni, meta dan jista’ jkun, jew li titlob il-ħall tal-kuntratt flimkien mal-ħlas tad-danni għan nuqqas tal-esekuzzjoni tal-kuntratt…”
Ara mbagħad l-artikolu 1134 tal-Kodiċi Ċivili:
“Id-debitur mhux obbligat għad-danni jekk hu ma setax jagħti jew jagħmel il-ħaġa li obbliga ruhu li jagħti jew li jagħmel, jew għamel il-ħaġa li ma kellux jagħmel, minħabba forza maġġuri jew minħabba aċċident.”
X’qed jingħad hawn? Il-ksur tal-kuntratt jagħti d-dritt lis-sid illi jitlob il-ħall tal-kuntratt ta’ kirja, u li jitlob id-danni. Madankollu, l-inkwilin, f’każ bħal dan preżenti u fil-kuntest tal-pandemija COVID-19, ma jkunx obbligat iħallas id-danni jekk dak li jseħħ ikun seħħ minħabba forza maġġuri jew minħabba aċċident. Jiġifieri, kemm-il darba sid il-kera jipproponi azzjoni għall-ħall tal-kirja minħabba illi l-inkwilin żamm il-fond magħluq, hija difiża abbordabbli għall-inkwilin illi huwa ġie kostrett iżomm l-istabbiliment magħluq minħabba l-okkorrenza ta’ pandemija mhux mistennija. Sa hemmhekk, il-liġi hija ċara.
Il-forza maġġuri: Raġuni biżżejjed għall-waqfien tal-ħlas tal-kera?
Iżda imkien fil-liġi ma hemm artikolu illi jirreplika dan in kwantu għall-eżekuzzjoni ta’ obbligazzjoni tal-ħlass dirett tal-kera. Ifisser b’daqstant illi anke jekk jinħoloq event li jista’ jiġi kwalifikat bħala forza maġġuri, xorta waħda jista’ ma joħloqx bażi għall-waqfien tal-ħlas tal-kera dovuta. Diffiċilment allura wieħed jiġġustifika in-nuqqas ta’ ħlas tal-kera abbażi tad-duttrina tal-impossibilità (anke fejn din verament teżisti), l-aċċident, jew il-forza maġġuri. Dan għaliex minn qari tal-liġi Maltija, jidher illi l-aċċident, jew il-forza maġġuri ma jeżentax lil wieħed milli jonora l-obbligu tiegħu, iżda biss milli jħallas id-danni jekk dak l-obbligu ma jonorahx. Distinzjoni ċkejkna, iżda li tagħmel differenza.
B’daqstant ukoll allura, bl-istess argument, il-morożità fil-kirja tista’ wkoll tintuża minn sid il-kera bħala kawżali għall-ħall tal-kera, anke f’dan iż-żmien. Filwaqt li allura illi jidher illi l-pandemija preżenti tikkostitwixxi difiża kontra azzjoni għad-danni, ma tikkostitwixxix difiża f’azzjoni dwar morożita, li twassal għal ordni ta’ ħlas u/jew il-ħall tal-kuntratt. F’pajjiżi oħra (per eżempju fir-Renju Unit), din il-problema kollettiva ġiet parzjalment indirizzata bl-introduzzjoni ta’ liġijiet li jimpedu sidien milli jitolbu l-ħall tal-kera minħabba morożità f’dan il-perjodu; liġi din, li sal-lum, f’Malta għadha ma ġietx introdotta. F’dawn il-pajjiżi, filwaqt li l-arretrati tal-kera jibqgħu dovuti, in-nuqqas ta’ ħlas f’dan il-perjodu ma jistax jifforma kawżali f’kawża għal żgumbrament.
F’Malta, jidher li sal-ġurnata tal-lum, in-nuqqas ta’ ħlas jista’ jinġieb bħala kawżali fi proċeduri quddiem il-Bord li Jirregola l-Kera.
Jibqa’ impreġudikat min-naħa l-oħra d-dritt tal-inkwilin illi, fl-isfond tal-fatt illi ma jistax jibqa’ juża l-fond għar-raġuni illi għalih ġie mikri, jittenta li jkun hu li jitlob il-ħall tal-kuntratt ta’ kirja. Bl-istess raġunar, lanqas hawn, l-inkwilin diffiċilment jirnexxi f’kawża għad-danni kontra s-sid minħabba li l-fond kummerċjali ma jistax jifthu, għaliex is-sid ma jaħtix għall-fatt li l-fond mogħti lill-inkwilin, issa ma jistax jintuża skont kif promess fil-kuntratt ta’ kirja. B’hekk, kif tgħid il-liġi ġa kwotata, is-sid f’dan il-każ “…mhux obbligat għad-danni jekk hu ma setax jagħti jew jagħmel il-ħaġa li obbliga ruhu li jagħti jew li jagħmel,jew għamel il-ħaġa li ma kellux jagħmel, minħabba forza maġġuri jew minħabba aċċident” (artikolu 1134, Kodiċi Ċivili). L-inkwilin allura jista’ jitlob lill-Bord li Jirregola l-Kera sabiex jordna l-ħall tal-kuntratt, mingħajr dritt li jirkupra d-danni mġarrba minnu.
Intant, hemm punt ieħor x’wieħed jikkunsidra, li jista’ jiftaħ tieqa ċkejkna għall-inkwilin biex jittenta jikseb is-sospensjoni jew il-mitigazzjoni tal-ħlas tal-kera – din hija l-buona fede.
L-artikolu 1007 tal-Kodiċi Ċivili jgħid illi: “Fil-kuntratti għandu jitqies li hemm il-klawsoli ta’ użu, ukoll jekk ma jkunux ġew espressi.” L-artikolu 1011 iżid illi “Meta f’kuntratt jiġi msemmi każ wieħed sabiex bih jitfisser il-ftehim, ma jitqiesx b’daqshekk illi l-partijiet riedu jħallu barra każijiet oħra li ma ġewx imsemmija, jekk dawn il-każijiet l-oħra, skont ir-raġuni, kienu wkoll fl-iskop tal-ftehim.” Fuq kollox, kif jgħid l-artikolu 993 tal-Kapitolu 16, “Il-kuntratti għandhom jiġu esegwiti bil-bona fidi, u jobbligaw mhux biss għal dak li jingħad fihom, iżda wkoll għall-konsegwenzi kollha li ġġib magħha l-obbligazzjoni skont ix-xorta tagħha, bl-ekwità, bl-użu jew bil-liġi.” Il-Qorti tal-Appell kienet ferm korretta meta in żvilupp ta’ dan l-aħħar il-prinċipju iddikjarat illi:
“..il-bwona fede, oggettivament konsiderata, tenukleja l-kriterju ta’ valutazzjoni ta’ mgieba determinata u, aktar minn hekk, isservi ta’ strument ta’ kontroll tar-ragonevolezza, o meno, tal-pretensjoni. F’sens wiesgha, kif anke dimostrat minn certi disposizzjonijiet fil-Kodici Civili taghna (ara, ad ezempju, Artikolu 993), ir-rilevanza taghha hi dik tas-solidarjeta` socjali li timponi fuq kull parti f’rapport kontrattwali d-dmir li jagixxi b’mod li jippreserva l-interessi tal-kontraenti l-iehor.
Il-‘bwona fede’ ma ghandhiex biss valur merament teoriku. Din, anzi, għandha, f’sens oġġettiv, tkun intiża bhala regola komportamentali ta’ raġonevolezza u, fuq kollox, ta’ lealta’ u ta’ korrettezza. B’mod ġenerali tikkostitwixxi prinċipju etiku ġuridiku fl-eżerċizzju tad-drittijiet. Hekk kif eżemplarment espress fl-Artikolu 2 tal-Kodiċi Ċivili Svizzeru, “kull wieħed fl-eżerċizzju tad-drittijiet proprji u fl-adempiment ta’ l-obbligazzjonijiet tiegħu għandu jġib ruħu bil-bwona fede”. Espress f’dawn it-termini l-prinċipju tal-bwona fede jimponi limitu fl-eżerċizzju tad-drittijiet. Dan kemm għaliex għall-pretendent tad-dritt f’rapport ma’ ħaddiehor, il-bwona fede tirraprezenta l-metru ta’ mġieba, kif ukoll hi kejl siewi ta’ valutazzjoni mill-ġudikant.
(Michael Gatt et vs Joseph Portelli (App Inf, 9 ta’ Lulju2008))
Dan huwa prinċipju li ġie utilizzat mill-qrati tagħna fejn klawżoli penali li tqiesu sproporzjonati, ġew ridimensjonati biex jirriflettu aġir kuntrattwali in buona fede. Tfittix fil-ġurisprudenza ma jsibx użu wisq usa’ minn hekk ta’ dan ir-raġunament, u diffiċli wieħed illi jipprevedi kif dan il-passaġġ jista’ jispira riżoluzzjoni għal każijiet li jitwieldu fiċ-ċirkostanzi preżenti. Biss, huwa remotament possibbli illi inkwilin jargumenta b’suċċess kontra il-prinċipji ġenerali indikat aktar ‘il fuq, u jiġi meħlus milli jħallas kera f’dan il-perjodu abbażi tal-prinċipju massimu ‘in omnibus quidem, maxime tamen in jure, aequitas spectanda sit’. Dan billi jitlob l-iskattar tas-solidarjetà soċjali emerġenti minn din is-sitwazzjoni straordinarja, versu s-sospensjoni (jew tal-anqas il-mitigazzjoni) tal-kera dovuta tul dan il-perjodu in proporzjon mal-użu imħolli mill-liġi li ġiet introdotta f’dawn iċ-ċirkostanzi mingħajr preċedent. Forsi l-buona fede intrinsikament u awtomatikament formanti parti mill-patt lokatizju tagħti l-ispazju għal apprezzament ekwu u suġġettiv, lil’hinn mill-prinċipji ġenerali dwar l-obbligi kuntrattwali. Intqal inoltre illi l-buona fede “…tiggarantixxi l-ekwilibriju tal-posizzjonijiet tal-partijiet tal-partijiet fl-eżekuzzjoni tal-kuntratt…” (Claire Borg vs Victor Zammit – App Inf, 27 ta’ Frar 2008. Ekwilibriju dan li forsi jista’ jiġi milħuq aħjar b’mitigazzjoni parzjali tal-kera dovuta f’dan iż-żmien.
Biss min-naħa l-oħra, din id-difiża jaf issib ostakolu sostanzjali in kwantu l-fatt illi l-buona fede bħala għodda tad-dritt kuntrattwali, tinkwadra ruħhha fil-komportament tal-parti l-oħra fil-kuntratt. Hawnhekk, il-pandemija u l-okkorrenza li jagħtu lok għat-tilwima ċertament li ma seħħewx ħtija ta’ sid il-kera.
Naturalment, dan kollu huwa argument għal kollox teoretiku u akkademiku, li għad irid jgħaddi mill-għarbiel ġudizzjarju tal-Bord li Jirregola l-Kera, u l-interpretazzjoni li tingħata minn każ għal każ. Jibqa’ l-fatt illi tajjeb illi wieħed jieħu parir legali li jkun speċifiku għall-każ u ċ-ċirkostanzi tiegħu.
