Fost is-suġġetti fil-liġi tal-proprjetà, ftit huma l-prinċipji li jħabblu l-moħħ aktar mill-enfitewsi, jew kif nafuh komunement – iċ-ċens.
X’inhi Enfitewsi?
Iċ-ċens huwa kuntratt, bħalma huma kuntratti l-bejgħ, is-self, u d-donazzjoni; biss, huwa kuntratt li għandu karatteristiċi uniċi, li tajjeb li wieħed ikun jaf bihom. Ħafna jaħsbu li ċ-ċens huwa kuntratt insinjifikanti, xi ħaġa tal-antik li llum wieħed jista’ jaqbad u jinjora. Iżda dan mhuwiex il-każ.
Oriġinarjament, iċ-ċens kien ftehim (‘il-konċessjoni’) bejn tnejn min-nies, li bih sid ta’ art jagħti lil xi ħadd ieħor l-okkupazzjoni ta’ fond għal żmien twil, bl-obbligu illi min jokkupaha jieħu ħsiebha, jikkultivaha, u jtejjibha. Dan huwa kuntratt li jaf it-twelid tiegħu fid-Dritt Ruman. Iċ-ċens kien il-mod kif is-sid sinjur (id-dominus) kien iqassam ir-raba’ tiegħu lill-bdiewa u r-raħħala, biex dawn l-artijiet jinħadmu u ma jitgħarrqux. Min-naħa l-oħra, il-bidwi seta’ jaqla’ x’jiekol mill-prodott maħdum minnu, mingħajr ma jkollu jagħmel l-investiment kapitali sabiex jakkwista l-art.
Biż-żmien, il-kuntratt ta’ ċens żviluppa, kiber u tbiddel. F’Malta, iċ-ċens kiseb popolarità forsi kemxejn akbar minn pajjiżi oħra fl-Ewropa, tant illi fil-parti l-kbira tal-pajjiżi madwar id-dinja, il-kliem ‘ċens’ u ‘enfitewsi’ huma totalment ineżistenti, inkella xi ħaġa storika li ma għadx fadlilha siwi.
Imma f’Malta, iċ-ċens għad għandu rwol importanti fis-suq tal-proprjetà. Iċ-ċens huwa differenti mill-kiri, l-aktar minħabba l-mod kif l-okkupant mistenni jieħu ħsieb il-proprjetà – għaliex fil-kera, l-inkwilin huwa obbligat jieħu ħsieb il-ħaġa u jippreservaha b’tali mod li fl-aħħar tal-kirja, jagħtiha lura kif ingħatatlu, filwaqt li fiċ-ċens, iċ-ċenswalist (xi drabi msejjaħ ‘l-enfitewta’) huwa tenut ukoll illi jindukraha u jtejjibha. Mhux hekk biss – iċ-ċenswalist irid jirrispetta l-kundizzjonijiet imposti fil-kuntratt taċ-ċens, u jħallas ammont ta’ flus fis-sena bħala rikonoxximent tad-dominju tas-sid. Illum ħafna ċnus qegħdin jinqatgħu bil-mod, u llum huwa rari illi proprjetà tiġi trasferita b’dan il-mod. Iżda għad hemm ħafna proprjetajiet illi għadhom soġġetti għal ċnus antiki, ħafna drabi li jmorru lura għal anke aktar minn mitt sena.
Ċens Perpetwu u Temporanju
Il-Liġi Maltija tirrikonoxxi żewġ tipi ta’ ċnus: iċ-ċens perpetwu u ċ-ċens temporanju. Iċ-ċens perpetwu huwa ċens għal dejjem – ċens li ma jispiċċax. Għall-finijiet tal-liġi, iċ-ċenswalist huwa meqjus kważi daqs is-sid, u jista’ jagħmel ħafna mill-affarijiet li jista’ jagħmel sid assolut, biss jeħtieġ dejjem jirrispetta l-kundizzjonijiet tal-konċessjoni, u jħallas iċ-ċens. Il-ħlas dovut jista’ jkun stabbli, jew jista’ jkun tali illi jiġi rivist kull tant żmien; dan tal-aħħar jissejjaħ ċens rivedibbli.
Iċ-ċens temporanju jaħdem kemxejn differenti; malli jagħlaq iż-żmien miftiehem, il-proprjetà tmur lura għand is-sid, bit-titjib kollu li jkun għamel is-sid, u ċ-ċenswalist ma jibqagħlu l-ebda jedd fuqha. Interessanti jingħad illi xi ċnus temporanji li bdew qabel is-sena 1995 għandhom partikolarità li ħolqot ħafna kontroversji matul iż-żmien. Fis-sena 1979, kienet għaddiet liġi li tgħid illi min iżomm proprjetà b’ċens temporanju u hu ċittadin Malti, ma’ tmiem iċ-ċens ma jitlifx il-proprjetà iżda jkun jista’ jibqa’ jżommha b’kirja indefinita u b’kera li togħla biss kull ħmistax-il sena, skont l-għoli tal-ħajja. Hawn eluf ta’ postijiet mikrija b’dan il-mod. Eventwalment, saru numru ta’ kawżi kostituzzjonali, u l-qrati kienu ddikjaraw illi din il-liġi kienet tilledi d-drittijiet tas-sidien li jgawdu l-proprjetà tagħhom. Fis-sena 2018 il-liġi nbidlet u llum sid il-kera (li qabel kien sid iċ-ċens) jista’ jmur il-Qorti u jitlob li l-kera togħla sa massimu ta’ tnejn fil-mija tal-valur tal-proprjetà.
Il-Fidi taċ-Ċens
Illum kulħadd jaf illi ċens perpetwu jista’ jinfeda (ċens temporanju ma jistax jinfeda, jekk mhux bi ftehim mas-sid). Id-dritt tal-fidi tant hu b’saħħtu li l-liġi tgħid illi klawsoli f’xi ftehim li bihom iċ-ċenswalist ma jkunx jista’ jeżerċita l-jedd li jifdi ċ-ċens huma invalidi u ma jiswewx.
Però l-fakultà tal-fidi taċ-ċens ma kinitx dejjem hemmhekk. Fil-fatt, il-liġi tar-redenzjoni taċ-ċnus b’mod unilaterali ġiet introdotta fis-sena 1981; qabel dan, ċenswalist ma setax jifdi ċ-ċens kif isir illum. Tabilħaqq, ta’ min jgħid illi l-liġi tal-fidi hija xi ħaġa unika għal Malta, u ma teżistix fil-pajjiżi l-oħra li għandhom liġijiet dwar ċnus.
Il-fidi taċ-ċens jista’ ssir jew b’kuntratt mas-sid quddiem nutar, jew bl-għajnuna ta’ avukat permezz ta’ ċedola li tiġi ppreżentata ġewwa r-reġistru tal-Qorti. Il-prezz tal-fidi ta’ ċens mhux rivedibbli huwa għoxrin darba ċ-ċens dovut kull sena, sakemm fil-kuntratt oriġinali ma jkunx hemm miktub mod ieħor. Min-naħa l-oħra, fejn ikun hemm ċens rivedibbli, wieħed jista’ jifdi biss fis-sena tar-reviżjoni, u kapitalizzat bil-medja tar-rata tal-imgħax li titħallas minn bank kummerċjali fuq depożiti li jkunu ta’ xorta fissa fi żmien il-fidwa. Dan jista’ jfisser illi biex wieħed jifdi ċ-ċens, jista’ jkollu jħallas mal-mitt darba ċ-ċens annwali.
Kundizzjonijiet taċ-Ċens
Lil hinn minn dan, tajjeb illi jingħad illi ċ-ċens huwa kuntratt veru u proprju, li jġib miegħu numru ta’ obbligi li ta’ min wieħed jitgħarraf dwarhom. Mhux rari illi fil-konċessjoni enfitewtika (il-kuntratt li joħloq iċ-ċens) jitpoġġew numru ta’ kundizzjonijiet speċifiċi ferm. Ngħidu aħna, spiss insibu klawsola magħrufa bħala altius non tollendi, liema klawsola toħloq limitazzjoni ta’ kemm wieħed jista’ jgħolli l-bini vertikalment. Insibu wkoll klawsoli li jirregolaw l-użu tal-fond, u ċjoè għandhomx jintużaw għal skop residenzjali jew inkella bħala ħanut. Naraw ukoll klawsoli – għal-lum kemxejn strambi – bħal pereżempju l-obbligu li ċ-ċenswalist jagħmel quddiesa darba fis-sena għal ruħ xi antenat tas-sid, jew l-obbligu li kull Milied, wieħed jagħti tiġieġa jew dundjan lil xi istitut reliġjuż. Strambi kemm huma strambi, dawn ma humiex obbligi li wieħed jista’ jaqbad u jiskartahom faċilment; tabilħaqq, il-ksur ta’ kundizzjoni enfitewtika tista’ tħalli bħala konsegwenza r-riverżjoni taċ-ċens u l-iżgumbrament tal-okkupant.
Għalhekk huwa żbaljat illi wieħed jaħseb illi ċ-ċens huwa sempliċiment obbligu ta’ ħlas ta’ ammont ta’ flus fis-sena (ħafna drabi fi ftit ċenteżmi) u li d-drittijiet u d-doveri jibdew u jieqfu mal-ħlas. Huma wkoll żbaljati dawk li jaħsbu illi mal-fidi ta’ ċens, ir-responsabbiltajiet u limitazzjonijiet abbinati mal-kuntratt taċ-ċens jispiċċaw għalkollox. Sfortunatament din hija idea mifruxa sew, anke qalb membri tal-professjoni legali.
Illum għandna numru ta’ sentenzi mill-qrati tagħna li jgħidu biċ-ċar illi kwalunkwe obbligu impost fuq il-kuntratt taċ-ċens ma jispiċċax bil-fidi taċ-ċens. Sempliċiment il-fidi joqtol biss l-obbligu tal-ħlas, imma l-bqija tar-responsabbiltajiet jibqgħu hemm. Allura, jekk kif ingħad fil-konċessjoni enfitewtika jkun hemm, ngħidu aħna, klawsola li tillimita l-għoli tal-bini, din il-klawsola tibqa’ fis-seħħ anke jekk jinfeda ċ-ċens.
Klawsoli bħal dawn huma pjuttost komuni, u allura huwa dejjem rakkomandat illi fejn il-proprjetà xi darba kienet soġġetta għal kuntratt ta’ ċens, il-kuntratt oriġinali jiġi mfittex minn nutar, jinstab, u jiġi eżaminat bir-reqqa. Wieħed ma jistax jistrieħ kompletament fuq is-sempliċi fatt illi ċ-ċens infeda. Sfortunatament, il-kelma ‘freehold’ spiss tintuża b’mod ħażin, għaliex il-proprjetà tkun verament libera meta ma tkun soġġetta għall-ebda kundizzjoni favur terzi, u ħafna mill-proprjetajiet deskritti bħala ‘liberi’ ma jkunu liberi xejn.
Għalhekk, meta wieħed jixtri, tajjeb li l-kuntratt ta’ ċens jarah, jarah sewwa, u jieħu parir legali. Il-fidi jaf ifisser ħafna, u jaf ma jfisser xejn.